【南京】中冶置业押注“南京外滩”

    中冶置业押注“南京外滩”

11月底，在南京的一场仅持续5分钟的土地拍卖会上，今年以来全国总价最高地块诞生，央企中冶置业持股98.52%的南京临江老城改造建设投资有限公司以底价56.2亿元拿下南京下关区滨江江边路以西2号地块。至此，中冶置业已合计斥资256.54亿元拿下了南京下关滨江商务区的全部3宗地块，成为未来“南京外滩”的最大主宰者。

作为一家以建设保障房见长的房地产公司，中冶置业2007年进入南京，以“城市运营商”的开发模式涉足南京的城市建设。在成功参与南京河西南部地区土地一级开发、南京莲花村保障房项目后，中冶置业将投资重心转移到南京下关老城的改造与开发中。按照规划，南京市打造一个集甲级写字楼、高端商业、酒店、住宅等于一体的“南京外滩”，计划总投资额达400亿元。

2009年4月，南京市国资集团、下关区政府、中冶置业三方签订《南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作协议》，随后共同成立项目公司南京临江老城改造建设投资有限公司。2010年9月19日，该投资公司通过竞拍获得下关滨江1号地块和3号地块，出让价分别为121.41亿元和78.93亿元。

“拿出数百亿元一赌下关滨江的未来预期，中冶置业的勇气和面临的挑战都是巨大的。”西门町(南京)商业管理有限公司董事、总经理吴仁淼指出，中冶置业的资金前期已投入到动迁过程中，这并不是单纯的房地产开发，而是属于土地一级开发及旧城改造的范畴。

3宗地打包开发

下关滨江商务区是南京市十大功能板块之一，也是南京市滨江片区环境综合整治开发结合危旧房改造的重点工程。记者从南京下关区滨江开发指挥部了解到，2013年是下关滨江的“全面建设年”，下阶段滨江商务区板块将由“拆”转为“拆建并举”，“南京外滩”将全面进入建设阶段。2013年，下关滨江商务区计划实现拆平交地面积超100万平方米，开工面积超100万平方米。

“此次获得的2号地块将与此前项目公司竞拍所得的1号和3号地块形成一个整体，使南京下关滨江项目的总占地面积达到236万平方米，建设用地面积为103.18万平方米，规划总建筑面积为372.4万平方米，这将有助于提高项目预期收益，降低风险。”中冶置业相关负责人告诉记者。

出让公告显示，下关滨江2号地块东至城河北路，南至城河路，西至规划滨江路，北至方家营路，总出让面积364214.6平方米，地块性质为商嘴合用地，综合容积率1.99。“整个下关滨江商务区只有3宗地，2号地块夹在1、3号地块之间，整体打包开发有利于区域的整体规划。”据一位熟悉下关滨江的政府人士透露，2号地块延迟至今出让的原因是，南京西站(铁路)搬迁迟迟未能进行。

“今年2月，南京市政府与上海铁路局签订框架协议，最终确立了南京西站的迁建计划。目前正在规划研究利用原铁路轨道，开通兼具轨道交通和观光旅游功能的特色轻轨线。”下关滨江开发指挥部新闻发言人李国民指出，2号地块位于南京西站及周边区域，其用途可细分为下关滨江商务区中的文化娱乐用地、交通用地、住宅用地、基层社区中心和文物古迹用地等。

此外，南京长江航运中心作为中冶置业在下关滨江1号地中的首个运作项目，已于今年7月进入桩基施工阶段。未来5年内，中冶置业将在沿江地区规划建设以长江广场为标志的约50万平方米的高端楼宇，重点引进优质航运企业总部，形成航运总部经济区。

“这是一场开发商与政府的博弈，中冶置业在老城改造和城市运营策略上与当地政府找到了利益平衡点。”吴仁淼指出。

初见规模至少需要十年

在中冶置业南京拿地的轰轰烈烈背后，也有着下关滨江项目曲高和寡的尴尬。自2010年拿下1号和3号地块后，关于中冶置业未按期开工、土地出让金未缴清的猜测从未间断。在2号地块成功出让后，有南京业内人士质疑，中冶置业所竞得的3宗地块都是毛地，如严格按照南京市国土部门的规定，毛地是不允许出让的，且如此大的体量也超过了单宗土地出让的相关规定。

事实上，在全国的旧城改造工程中，地方政府往往将拆迁资金压力转嫁给开发商，由开发商先期出资帮助推进拆迁。而在土地即将转化为净地时，会将地块优先出让给参与一级开发的房企。对于质疑，中冶置业方面表示，下关地区急需进行改造，这些地块均为旧城改造项目，属于民生工程。“我们是央企，在民生工程上责任比较大，也愿意承担这样的责任。”

网尚研究机构分析师黄伟认为，下关滨江作为南京市区人口密集的老城，动迁难度相当大。除了拆迁成本之外，这个项目在市政建设、商业配套、综合体等方面的投入至少需要500亿元。按照370多万平方米的建筑体量计算，仅由中冶置业一家来开发，至少需要10年才能初见规模。

记者了解到，作为南京最大的棚户区改造项目，下关滨江拆迁涉及居民11766户、企业单位282家，总拆迁面积157.6万平方米。在下关滨江商务区动迁过程中，被列入改造范围的居民和企事业单位借机漫天要价者不在少数。“老城区的地王项目都会面临这样的尴尬，被炒高的地价和未来的美好规划，使动迁居民对拆迁补偿有着更高的期待。较高的拿地成本和利润空间的缩小，都使得开发商陷入进退两难的境地。”南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉表示。

　　值得注意的是，由于中冶置业母公司中冶集团在房地产等板块业绩大幅倒退，穆迪已将其baa3发行人及高级无抵押债务评级列入可能下调的复评名单。黄伟表示，短期内“南京外滩”的区域规划很难成为下关滨江板块房价上涨的动力，开发3宗巨无霸地块所需的庞大资金需求正在考验着中冶置业的融资能力。